自用住宅優惠稅率辦法須知！

自用住宅優惠稅率辦法須知！
分類：自用住宅用地優惠
2008/05/31 01:16
一.何謂自用住宅用地？ 依土地稅法第九條現規定，本法所稱自用住宅用地‧指土地所有權人或其配偶，直系親屬於該地辦竣户籍登記、且無出租或供營業用之住宅用地。
二，適用出售自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅時，應具備那些要件？(1)設籍要件﹔土地所有權人或其配偶‧直系親屬應在自用住宅用地辦竣户籍登記。換言之，土地所有權人或其配偶‧(含尊親屬或卑親屬)中之任一人以上，應將户籍遷入該自用住宅地上之建物內‧並需要土地所有權人自已設籍使用，亦即辦妥遷入設籍即可‧非必須居住使用。再依平均地權條例規定‧並無辦户籍登記應限制多久期限才符設籍規定‧一般依實務只要在出售不動產買賣契約書立契日之前一天完成遷入設籍即已足。
(2)面積限制:
自用住宅用地、應以都市土地未超過三公畝(約９0.75坪)部分及非都市土地未超過七公畝(２１１.75坪)部分始得適用。
(3)使用限制；依土地稅法第３４條第二項規定‧土地所有權人出售自用住宅用地於出售前一年內‧曾供營業使用或出粗者‧適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
(4)次數限制:依土地稅法第３４條第三項規定‧土地所有權人依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅者，以一次為限.

　　0986-689-222

房租；房貸利息 只能２選１【房貸 房屋貸款』

房租；房貸利息 只能２選１【房貸 房屋貸款』
分類：房租‧房貸利息 只能２選ｌ『房貸 房屋貸款』
2008/05/30 08:36
房租、房貸利息 只能2選1 (房貸 房屋貸款)
分類：未分類資料夾
2008/05/11 13:29
房租、房貸利息 只能2選1 (房貸 房屋貸款)2008/05/11 　5月報稅季節來臨，在外租屋的無殼蝸牛報稅時，要記得申報扣抵租金支出，為自己爭取有利的節稅空間。　永譽會計師事務所經理施永鳳表示，依據稅法規定，在房租支出與房貸利息支出之中，只能選擇一項申報扣抵。也就是說，「魚與熊掌不能兼得」，如果自有房屋有房貸的負擔，但又另外租屋做為其他用途，那麼只能選擇1項申報扣抵，無法兩邊得利。　如果選擇列舉「房屋租金支出」，則每一申報戶的扣除額，以每年12萬元為限，不到12萬元則採實報實銷；若選擇「購屋借款利息扣除額」，也就是房貸支出部分，則必須先扣除利息所得後才能申報，每戶申報的上限是30萬元。　當然，並不是每一種房客都能申報扣抵租金支出，採用這個方法列舉扣除額，必須設籍於該租屋處，並且確實居住於此。租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，而且也必須要有居住於此的事實。　房仲業者提醒，最重要的是，房屋必須是自住，不能租來當做營業用途，像是租來辦公或是開店，這些都不在扣抵的條件之內。　此外，施美鳳說，租屋者扶養的子女外宿，只要子女未滿20歲，或年滿20歲但符合在校就學資格者，就可憑藉住宿費用收據，申報租金列舉扣除。　崔媽媽基金會指出，申報時，必須檢附租賃合約、支付租金收據、遷入戶籍證明等3項憑據。像是出租人簽收的收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明等，都可做為支付租金的收據；而如果未遷入戶籍，則必須簽下「個人承租自住房屋切結書」，以證明在此居住的事實。

你不可不知道///何謂信託法(初級)?

你不可不知道///何謂信託法(初級)?
分類：信託法
2008/05/27 11:36
土地過戶跟信託的問題

發問者：
匿名
發問時間：
2008-05-26 23:51:56 ( 還有 9 天發問到期 )
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我公公有4筆土地--1筆被我大伯拿去貸款,剩3筆我想請公公把他過戶給我小叔,想問說我們自己去辦過戶可以嗎?需要帶什麼文件,要繳哪些費用呢?因為不想公公剩餘的土地又被我大伯敗光,所以才想過戶給小叔,另外我小叔名下有一間農舍是小時後奶奶過戶給他ㄉ,現在他已28歲了要透過什麼手續把法定代理人給取消嗎?法定代理人是我公公因為如果過給我小叔的話,以後公公過逝我們應該是沒份了,是不是有方法是不用現在過給我小叔,而我又可以保護那些土地不被大伯偷用拿ㄑ貸款呢?由於公公腦袋不清楚只能任由人擺佈叫他ㄑ借錢他也去,當然保人是我大伯啦!!我實在不願意這種事一再發生,所以是不是可以把公公的土地以信託的方式來保管,至少等我公公百年後在說,如果是信託那程序為何呢?要付多少費用呢?PS: 4筆土地的平方公尺如下:1.--860平方公尺 旱 2.--514平方公尺 旱 3.--863平方公 尺 建地還有一筆應該是建築物的為 285.39平方公尺麻煩各位大大踴躍為我解答 感激不盡嘿!! PS: 另外想請問 我大伯拿我公公名下ㄉ土地去農會貸款,借款人是我公公保人是我大伯,那可不可以把那筆土地偷偷過給我大伯好讓他自己變成債務人,借此教訓他一下,若可行煩請告知方法!!
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回答者：
甲蟲 ( 初學者 5 級 )
回答時間：
2008-05-27 07:27:05
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你還算有些概念懂得用信託方式::::好吧就我所知交流一下1.何謂信託：是指委託人將財產移轉或為其它處份(管理)使受託人依信託內容為受益人的利益或其他的目的管理或處分信 託財產！至於委託人為什麼不自己管理或處分財產呢？例如委託人礙於親情；或無法判斷事非；『如妳公公』故將財產交給受託人保管處分，以免財產被兒女或子孫敗光；或者過往後爭奪財產 但最重要的因素在於受託人是否確有管理信託財產的能力！以及是否可以信賴？委託人____≧ 受託人_______ ≧ 受益人 (信託前)<信託財產>委託人__ ≧(信託契約)____ ≧受託人(信託財產)___ ≧受益人 (信託後)<將財產移轉受託人> <依信託本旨管理> <信託利益歸它>信託有分:自益信託:委託自己他益信託:第三者私益信託:信託目的以受益人自身的利益無關公益為必免受託人濫用信託財產的管理、致受益人權利受損！一般的私益信託仍由法院給予監督以求周全。(公益信託)如學術、文化、慈善、宗教、基金會、銀行、以公共利益為信託目的的信託；在法律上較具公信力。以妳處境我會比較顷向於他益信託方式；方式如右：把公公剩於的不動產信託第三者如銀行﹕基金會‧或親人，信託契約書我有；如須要我再傳真給妳！經過它益信託將來妳大伯無權要求分配遺產！也無法動到妳公公的不動產！縱使它日在外欠錢；被申請強制執行(法院)也無法對抗信託法！！！ 如果經過信託財產；任何人都不可以對信託財產為強制執行！(包含假扣押，假處分)這對確保公公的家產很有保障。但如果是在信託前就被設定抵押權(如房貸)就除外！其實妳要過戶給小叔財產、就等於他的日後家產的問題........?爾且妳們屬於直系血親、將來要是被國稅局查到；有可能涉及贈與稅？加罰金得不償失？。除非妳能左証有銀行資金流向否則會吃虧的；如果非得過戶給小叔我建議妳用贈與方式(一般都在１２月中旬辦贈與一百萬；跨年初再贈與一百萬這樣就客不到稅了)信託法不是我在這邊三言兩語可以禪訴的！我只能針對妳的問題提出一個方向；建議妳給地政士辦理！花不了多少錢！免得妳資料 不齊全跑來跑去？ 這樣作對妳們夫婦兩將來也不用擔心財產問提《對最後一個問題我可以幫妳解決 ！》 但礙於〝網路上〞不宜公部內容！所以妳可以到我部落格透過skype:a098668922a1(因為它這個方法屬法律灰色地帶) 以上的回答希望對妳有幫 有問題可再問我 祝妳:心想事成 事事如意 朱世陽夢中的屋
參考資料 朱世陽夢中的屋

房屋過戶問題?目前所有權一人一半要轉移另一個人該怎麼辦?

房屋過戶問題?目前所有權一人一半要轉移另一個人該怎麼辦?
分類：買賣房屋須知
2008/06/05 10:05
1.二等親之內移轉產權.國稅局都視為贈與方式‧除非你能提出買賣資金流向作佐證，否則課徵贈與稅，雖您可採用每年111萬免徵稅額‧一直贈與到名下為止，可是每次您都要繳交契稅房價本稅的百分之六還有可能涉及【繳納土地增值稅】因為『中華民國萬萬稅』，所以我建議您最佳的節稅法2.先辦理自用益託法，把父親的名下動產及不动產完全信託於您..或者第三人‧因為跟據信託法規定只要委託人把財產信託於受託人，受託人於受託其間有權利，義務管理，處份，受益‧其財產和所孳息之利息，重點在於您父親雖明下有財產‧可是以經透過信託方式給受益人‧您屬於受益人。若它日遭人受騙或者有第三人主張有財產【特留分】之情形也就是主張可以分配家產，透過訴訟方式＇或依強制執行法拍賣房子，在信託之後強制執行法是無法對抗信託法的，。因此在您父親還建在時若衍生出來的債權債務都可以保障到你‧重點是萬一父親離開你可依信託法繼承它二分之一的不动產及动產。如此您可不必繳贈與稅的契稅，及土地增值稅、但如何辦理自益信託呢？我建議您找專業的地政士，畢竟一次就把所有財產受益於您，您也該知道它給予您什麼權利和義務。
參考資料 朱世陽夢中的屋

編輯 刪除 合資買房屋會衍生的問題跟解決方法~~房貸投資法拍屋

合資買房屋會衍生的問題跟解決方法~~房貸投資法拍屋
分類：房地產法拍屋
2008/06/05 10:10
1.共有的話不須要擔保人.反而需要一位監證人.!或公証人!用監證或公證方式保障你們的權利..所以兩個人並不需要互相擔保.且具有公信力!!!2.像妳們共同持有..不管用甚麼方式也可能無法適用行政院提出的優惠方式. 因為你們不管用任何一方誰敢把權利全部登記在對方名下嗎？3.因為行政院釋放出這個利多　只是個大剛...細節部份還再研擬所以將來有甚麼配套措施可以鎖定我的部落格!!!!!我们會隨時公告政府的優惠措施　因為這次它發表的辦法我們看起來模擬兩可4.其實如果我是你的話　　依以上的案例我為了保障權利又不跟對方為和夥出資撕破臉唯一的方式是用信託法　　你的例子適用自益信託　　也就是找一個你能信任的人把你占有持分的範圍　全部信託給他　他（委託人）擁有你信託財產的處分　管理　受益....等等　若將來你跟合夥得朋友財產遇到糾紛甚至法院拍賣（強制執行法）都無法對抗你的自益信託　自益信託很簡單若你需要我有範本　且又花不了甚麼錢時效行又長！5.以目前行政院草擬的方案 你們並不適用這個配套措施　　不過看在我們眼裡它還是有漏洞..可以搭配適合　不過　這一切還是要等細節公佈後我們才知道怎麼解套!!!6.房屋做出租用~以出資比例分攤所得跟應該扣繳的費用維修萬一有一天A急缺錢需要將房屋售出???　你們可以先聲明若有以上情況發生該怎樣做處置　分配　如出租　或出售　價金在多少金融以上　契約效力始得發生　若單純租賃　打上一份租賃爭議協調成立書　　聲請法院公證　效力始得產生　　但會引發將來報稅的問題　　以上類似的契約若不懂可委請地政士辦理　或者法院都設有服務處及公益律師　　像這種案件辦理對你會有‘比較保障. 若還有問題歡迎到我部落格留言　　　祝你心想事成　　天天開心
參考資料 朱世陽夢中的屋

拋棄繼承應【當機立斷】切勿【優柔寡斷】

拋棄繼承應【當機立斷】切勿【優柔寡斷】
分類：買賣房屋須知
2008/06/05 22:40
一、案由
有一位林先生九十三年底太太突然暴斃，一時有如六神無主失了樣不知道該如何!!!除哀傷他開始擔心起他太太債務狀況…..???不出幾天一些生前太太常相聚姊妹淘獲悉死訊，口耳相傳才得知太太為玩股票不惜偷偷向友人告貸不少，也向金融機構融資。生前一切財務處理全由太太掌管，一時到底實際債務有多少也理不清，只知必然是一黑洞。
為此申辦繼承登記，到底應以「限定繼承」好呢?抑或是「拋棄繼承」?或按「法定繼承」?「分割協議繼承」?但目前所住不動產是登記在太太名下，也是自東部北上創業辛苦建立的家。如果沒有這個家，那他和兩名子女又將何去何從?以致陷入矛盾，不知如何取捨是好???
二、申辦過程
Ａ，按原 林 先生有意以「限定繼承」來申辦，即認同不失為一較好選擇，因債務顯然超出遺產，況採用「限定繼承」又不影響繼承人之固有財產，而是限以遺產經法院分配來清償債務。孰知 林 先生認知與事實有異，他以為繼承人應自繼承日開始三個月內向法院聲請「限定繼承」只是一形式而又 能擁有 太太留下目前一家三人溫暖的家。經 趙坤麟 先生以專業提供他正確常識，一旦主張「限定繼承」，而且確定債務高於遺產，債權人與金融機構必定會向法院參與遺產分配，讓不動產最終必將被拍賣處分來償還債務，但以該不動產被拍賣所得價款來分配為限。換言之，該不動產既經拍賣即歸屬拍定人所有，除非拍定人願出租給繼承人，否則所有權與使用權即不再屬於繼承人。因 林 先生仍心存擁有該久住溫馨的家，果真主張「限定繼承」必然所住的家將被法院處分清償太太留下債務，因而認清「限定繼承」真意後乃放棄主張。
Ｂ‧次求「拋棄繼承」;既然「限定繼承」不能再擁有自己住的家，且經家人分析利弊，喚醒 林 先生應面對現實，最壞打算應有放棄這個家的心理準備。筆者也提供參考，拋棄不應限以配偶 林 先生與第一順位繼承人直系血親卑親屬子女篇俱足，也應將第二順位之父母與第三、四順位之兄弟姊妹、祖父母依序全部都向法院辦理拋棄才能達到拋棄之效果，否則債務禍延其他順位之繼承人顯屬不妥。經依法分析提供 林 先生抉擇，他認為拋棄會那麼麻煩還得驚動其他家人，又不能再保有該房子，也就再放棄「拋棄繼承」之念頭。
Ｃ、最後他告知筆者，希望將該不動產登記給他女兒持有，而由他取得公司股份的繼承方式，最起碼還能擁有這個家，但筆者提醒他，銀行或民間債務仍難逃要有心理準備。果真不出幾個月，債權銀行為確保其債權不惜興訟而以勝訴取得拍賣該不動產。繼承人既享有權利。就應承擔債務， 林先生懊悔不已!
Ｄ‧筆者是以專業角度將各種狀況依法提供給當事人抉擇，決定權是當事人，一旦決定筆者自依其意願申辦。



夢中的屋於2008/06/05 22:45 回應

三、分析
１、依筆者探求本案得失，在於 陳 先生想繼續占有不動產，卻又不想承擔太太留下銀行或民間債務，一開始其心理不健全心態始終存在。殊不知「偷雞不著蝕把米」，懊悔已晚。
２‧筆者籲請讀者，無論主張「限定繼承」或「拋棄繼承」都應當機立斷，切勿優柔寡斷心存僥倖。法律既有保障繼承人權益，尤其凡事都應勇敢面對問題，切勿把別人當傻瓜，或心存不一定會發生心態。
３‧本案宜以「限定繼承」方式不失為較要適繼承，除可不必驚動其他法定繼承順位之繼承人，也可避免因「拋棄」反而給其他親人驚嚇。但處理事情應理智果斷，不應心存貪念或推諉不負責任心態，否則遺憾終將不斷，反得不償失。
四、參考法令
一、民法繼承編。
二、強制執行法。
三、強制執行須知。
四、辦理強制執行事件應行注意事項。
五、遺產及贈與稅法及其施行細則。
六、土地登記規則。

法拍屋流程

了解法拍屋流程!!!


了解法拍屋什麼是「法拍屋」 購買法拍屋一直有很多潛在誘因吸引欲購屋的消費者，但是購買法拍屋的程序與諸多需要處理的法律事宜又常常令許多人望而卻步，甚至令有些已購買問題法拍屋之購買者頭痛不已，為了能讓您更清楚了解購買法拍屋的程序與各種注意事項，以下將簡單說明購買法拍屋時需要注意的幾項重點，以方便欲購買法拍屋的網友能更進一步認識『法拍屋』，進而買到一間符合您本身需求的法拍屋。由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。法拍屋的優點： 低於市價－法拍屋為求順利賣出，通常訂出的拍賣底價會比市價低1~2成，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降20%，再拍賣不成再降20%，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：第一次拍賣底價 ＝ 400萬 → 流標後 → 第二次拍賣底價 ＝ 400萬 * 80 % ＝ 320萬 → 流標後 →第三次拍賣底價 ＝ 320萬 * 80 % ＝ 256萬。 產權確定－法院拍賣的房子，一旦拍定，七天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。
投資報酬率高－對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大，因有些投資人藉此致富。以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。 法拍屋可以買嗎 : 法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列購買法拍屋的必備4項條件：1. 充裕的資金調度－這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有二成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。 2. 熟悉市場行情－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。 3. 了解法拍程序－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。 4. 充分掌握資訊－對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。 法拍屋統計數據：.1. 拍定成交數－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。 2. 拍定總金額－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。 買法拍屋難嗎 : 其實，法拍屋的投標流程並不難，但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上，比起購買一般的房子，要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋，你只需付錢，代標公司就能幫你從找房子到交屋，一切事宜處理好。購買法拍屋的投標流程：1. 選擇適合的法拍屋－蒐集法拍屋的資訊 ，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標 2. 調查房屋狀況－決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。 3. 評估財力－購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。
4. 決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。 5. 投標－實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣了，開標後當場就會知道得標與否。 買法拍屋可能遇到麻煩嗎 : 高投資報酬率通常意味著高風險，法拍屋也不例外，如果對法拍市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。購買法拍屋的缺點：
資金調度困難－法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力，但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。 所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。 無法得知屋況－法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看屋，所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。
使用權的取得－雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人佔用或承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。 買法拍屋的成本有哪些 : 許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，林林總總加起來也不是個小數目，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚才行。買法拍屋的成本：必需支付的費用： 投標錢額－就是得標的價錢，投標前須先付公告底價的２成作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清。
稅費－包括購買時所要繳的契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。
地政規費－包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。
其他雜費－包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的 地政規費。 可能支出的費用：利息費－如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。 代書費－如果你委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。
仲介費－如果你請代標公司代為投標，就必須支付佣金。 搬遷費－並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。 整修費－如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。
會不會買到有問題的房了 : 許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。買法拍屋的成本有哪些 : 雖然總價款的部分可以等到得標後再準備，但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措，等到確定得標後再借貸，才不會造成利息的浪費；不要等到得標後才開始來籌錢，萬一無法在７日內籌得資金，不但得標不算，還可能損失保證金。購買法拍屋所需的資金，可以分為２個部分：(1). 準備保證金 投標時所需繳納的保證金：一般為總底價的20%
金額：法拍公告中所寫的保證金金額。
時間：在投標前須準備好，投標時以台支繳納。 籌錢：一般來說保證金就相當於買房子的自備款，是必須要自己籌措的，如果現金不足，可以將定存解約或是將投資工具變現，或跟親友借貸。 (2). 得標後七日內 → 繳交尾款得標時所需繳納的價款：但兩者所繳納的時間相差只有７天，所以最好事先規劃好資金的來源。
金額：得標價減去保證金後剩下的金額。 時間：得標後七日內。(含假日)
籌錢：如果你的資金充足的話，可以直接支付，但如果你的資金不足，就必須要借貸，視所需借貸金額的不同，所借貸的管道也不同，可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊，也可向有代墊款業務的銀行，先辦理墊款再轉成貸款。 錢不夠怎麼辦 :了解購買法拍屋所需的成本費用後，就該算算自己的財力是否可以負擔這些費用，當然，最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分，如果連保證金都沒有，就沒有投標的資格，而法拍屋的付款方式必須一次付清，如果現有的資金不足以支付，就必須想辦法籌措資金，但如果你所需要的資金較多，可借貸的管道就會愈少，難度也愈高。可籌措資金的管道：投資工具變現－把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。 小額貸款－如果你所需的資金較少，可以向銀行申請消費性信用貸款，額度在６０萬元以內，如果你的信用良好、收入穩定，可以不需要擔保品。 房屋貸款－如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金，等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款，再將原來抵押的貸款清償，塗銷設定，但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。一般來說，購買法拍屋的資金分配，自己必須準備３成，２成作為保證金，１成支付所有額外的費用，另外７成則可用借貸。 代標公司代墊－如果你沒錢又沒有不動產可抵押，那只好找代標公司提供代墊款，或是民間的借貸管道，通常利息較銀行高。
銀行代墊－目前有銀行承辦代墊款業務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。 影響房價的因素 : 不動產的行情最主要決定於所座落的地段，但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異，因此如果要更精確的估算房子的價格，就要知道有哪些影響房價的因素。這些因素歸納起來可分為：
(1) 主觀條件 :
(2) 每個人的需求有所不同，因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說，停車位可能是考量的因素，而沒車的人也許就不重視這個條件，因此，在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異，對房價多少會有些影響。
1. 屋內狀況－法拍屋通常不能進到屋內看屋，所以比較難直接判斷屋內狀況。儘管如此，屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件，多少也會影響到房價。 2. 屋外狀況－房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願；包括外觀、公共設施、停車位有無等條件，有時對房價也有些微的影響。 3. 周邊環境－房子附近的環境也會影響房子的售會，這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。
(2)客觀條件 :所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。1. 使用區分－土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用，住家用較單純，商業用則較具商業價值。
2. 產權狀況－包括是單獨持有還是共同持有。 如何避免買到海砂屋與輻射屋 : 海砂屋, 輻射屋在實地勘查法拍屋時，除了要注意前述的重點之外，還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築，萬一買到的話，可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣，是沒有瑕疵擔保的，所以在購買前一定要注意。
什麼是海砂屋：所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂，而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋，影響建築物結構安全。 如何發現海砂屋 :所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。
觀察房子的外觀－屋齡在5年以上的房子，如果牆壁上有出現白色結晶物（因鹽分析出所產生），或是油漆剝落、斑駁，水泥塊脫落、鋼筋外露等現象，就很有可能是海砂屋。 產權狀況－屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來，可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄，或是請專業
單位進行鑑定。
買到海砂屋怎麼辦 : 買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償，只能比照房屋稅條例減免房屋稅，經工務機關鑑定後，房屋毀損面積在３成至５成者，房屋稅減半；５成以上則免徵房屋稅。什麼是輻射屋 : 輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染，含有放射性物質並產生對人體有害的輻射，長期居住會影響身體健康。二、了解法拍屋資訊 哪裡可以看法拍屋公告 : 在進行法拍屋的投標之前，當然必須先蒐集足夠的物件資料，再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得，而是有一些特定的管道。法院公告－在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件，其中也包括法拍屋的公告。 銀行公告－如果銀行是債權人時，銀行為了債務人的房屋能順利拍賣，有時也會張貼法拍屋的公告。 法拍資訊雜誌－一些專門提供法拍資訊的雜誌，定期提供法拍物件，訂閱這些雜誌，不用上法院也可以獲得法拍屋
訊息，且資料較豐富。例如：e觸即發法拍刊物。 報紙分類廣告－有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。 網路－網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站，省時又方便。
法拍屋附近張貼的公告－在被法院查封的房屋附近也可能有張貼關於這些房屋法拍的公告，不過機會較少。 如何了解銀行的法拍公告 : 由於許多法拍屋的債權人是銀行，銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務，因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單，最好打電話跟銀行詳細問清楚。有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款，千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款，而是指債權銀行自己承受法拍屋後，再提供購屋人貸款買下這房子。例如：一棟法拍屋價值400萬元，但債務人可能只欠銀行200萬元，在這棟房子拍賣不掉的情況下，銀行可能會自己承受下來，以稍高於200萬元的價格出售，並提供貸款來吸引購屋人。
拍賣公告主要內容： 標的物－法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。
主要用途－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。
土地使用分區－土地的使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。 拍賣底價及保證金－土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。 拍賣絛件－是指法院是否進行點交。 拍賣時間地點－執行拍賣投標的時間與執行的法院。 債權銀行連絡人－如果銀行是法拍屋的債權人時，你想進一步知道詳細的情形，可以打電話向銀行人員詢問。 位置圖－為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋位置圖。 可取得法拍屋資訊的網站：司法院網站－可連結到各地方法院，方便獲知法拍的訊息。 銀行網站－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。 專業的法拍資訊網站－目前有些專業的法拍資訊網站，提供的訊息最多也最詳細，是個非常不錯的選擇.
如何看懂法拍資訊刊物 : 越來越多人投入法拍市場，不管是投資也好，自住也好，都需要取得大量的法拍資訊，因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生，它提供許多關於法拍屋的資訊，而且內容詳盡，比法院的公告內容更為豐富。法拍資訊刊物的主要內容：
不動產標的物－(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。投標日期及時間－法院執行拍賣的投標日期及時間。 案號及拍次－(1)這包括法拍屋的承辦股別。如：90吉36884。(2)拍次：表示這次是第幾次法拍。
流標紀錄－流標紀錄通常包含(1)流標日：指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果：是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。 公告現值及土地增值稅－(1) 公告現值：法拍屋所在的土地當年度的公告現值，這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅：指得標後再出售需要繳納的稅基；「＋」表示出售將要繳納土地增值稅。 地坪及建坪－(1)地坪：指擁有土地的面積。(2)建坪：指擁有的建物面積，但因建物種類的不同，可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。 平均單價及公設比－(1)平均單價：一般是指建坪單價，但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比：公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。總底價及保證金－本案件本次拍賣的總底價及保證金，每次拍賣底價會不同，保證金一般皆為總底價的20%，但還是以公告為準。 查封全文－包括(1)不動產標示：主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況：說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。 資訊較為豐富的刊物會再加上如：建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料，資料越多我們就越了解該案件狀況。如何看報紙上的法拍資訊 : 根據強制執行法，法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上，所以報紙上也會有法拍屋的公告，但法院礙於經費限制，所以廣告的篇幅都不會太大，通常只會在分類廣告版下面的角落，而且較常刊登在一些公營的報紙，如中央日報上，有心人應該多注意這方面的消息。報紙法拍屋公告－(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。
特別拍賣公告－法院執行拍賣的投標日期及時間。 關於特別拍賣，根據強制執行法第95條修正，經法院2次減價拍賣仍未拍定，可於10日內公告，3個月內民眾可以底價購買，民眾可具狀向法院提出申請買受，法院經債權人同意後即可出售，仍須繳交保證金及７日內繳清價款，並由法院點交。如何解讀法院的法拍公告 : 根據法院規定，要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告，因此要得到最新的法拍屋資訊，最直接的方法就是不時到法院走走，看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然，公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。
法院公告的主要內容：1. 拍賣時間、拍次－執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣，房子拍賣的次數越多，價格跟市價的差距越大。2. 說明事項－每一張公告上都一定會有這一項，主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項，跟參加投標的人關係不大。 3. 不動產附表－土地標示a. 土地座落：該土地所在的地段及地籍編號。b. 地目：是指土地使用的用途；土地的地目如果是「建」，表示是建築用地，其他還有農、林、旱、道等地目。c. 面積：該土地的總面積。d. 權利範圍：拍賣土地在總面積中持有的範圍，例如1000平方公尺 的土地，權利範圍100分之1，則實際持有的土地面積就是10平方公尺 （1000 * 1%）
e. 最低拍賣價格：土地部分的拍賣底價，出價一定要高於這個數字才可能得標。 法院計算面積的單位是平方公尺，跟一般用「坪」計算不一樣，要自行換算：1坪=3.3057平方公尺。土地標示內，如果地目欄標示為「道」，表示道路用地，若房子在道路用地上，就有被拆除的可能，選購時要注意。
如何調查法拍屋狀況 : 蒐集資訊後，接下來就是要對自己有興趣的法拍屋進行了解，這是非常關鍵的步驟，關係到投標的價錢、房屋的狀況以及將來取得時會不會有問題，因此一定要對這房屋所有相關資料仔細研究。調查法拍屋的管道：1. 閱讀查封筆錄－法院在受理聲請強制執行後，就會對要拍賣的房屋進行查封，而在執行查封時員警會將當時房屋的情況，以及使用情形做記綠，作為法院是否點交的依據。2. 看土地及建物登記謄本－不動產的轉移都會在地政單位登記，在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況，是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。 3. 實地勘察－不管資料蒐集研究多詳盡，還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況，對於判斷房子的價錢有很大的幫助。 調查法拍屋時，你應該要注意幾件事情： 法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。 法拍屋的屋況、附近環境等條件。 法拍屋的市場行情。 看地籍圖謄本－如果要購買的法拍項目是土地，最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。拍賣案件點交狀況有以下五種：
可確定點交 : 拍定後一定點交, 問題單純。有條件點交 : 拍賣筆錄如有：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，即此種, 要小心。 確定不點交 : 有租約, 不點交, 買到當時也不能用。 點交變不點交 : 筆錄註明點交，但拍定後有第三人主張有租賃關係，法院改為不點交處理。不點交變點交 : 筆錄為不點交，只要做好保全防護程序，待取得移轉證書即可自行進入。如何閱讀查封筆錄 : 通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄，但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的，因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。看查封筆錄時最重要的項目分別為：目前使用的狀況；產權狀況；是否點交。
查封筆錄閱覽要點：1.使用情形－空屋：在查封時屋內無人居住。 債務人自住：由債務人也就是房子的原持有人自行使用，屬於無權占有。租賃：房子在查封前已有租約，租給第三人使用，屬於有權占有。2.產權狀況－ 優先承買權：是指法拍屋拍定後，不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內，以拍定的同樣條件（價錢）優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常，有這權利存在的法拍屋，法院是不點交。
土地為道路用地：標的座落的土地使用分區為道路預定地，雖不影響點交，但可能會被徵收，影響房子的價錢。 共有部分：建物的公共設施或是停車位等共有的部分，屬於住戶共同持有，法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則，你還是可以取得共有部分的所有權，但不一定能取得使用權。 所有權為應有部分：不點交。
多順位抵押權：被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。　如何申請土地及建物登記謄本 : 除了看法拍公告外，因為不動產的資料是以登記為準，所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本，跟公告上的資料相核對，確認公告的內容是否無誤，否則萬一公告內容與登記謄本上的不符，就會造成得標無效。申情流程：
抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。到地政事務所－現在地政事務所大都已完成連線作業，所以到任何地區的地政事務所都可以申請。 填寫申請書－向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書，申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項，並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。排隊辦理－抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃檯辦理，出示身分證明，申請費用為每頁20元。領取謄本及收據。看懂建物登記謄本－申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤，分為3個部分：標示部－這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等；以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等，都應該要跟公告上的資料相核對。所有權部－這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項，如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話，當你需要債務人聯絡看屋時
他項權利部如何了解市場行情 : 市場行情是出價時很重要的依據，充分了解區域的市場行情，才能估算該出多少價錢以及計算投資報酬。一般來說，市場行情應該以成交的價錢為準，要了解成交行情，有下列幾種管道：專業法拍資訊網－目前專業的法拍資訊網，提供的法拍資訊非常多且詳細，一般有從事代標的仲介，都有加入。仲介業者－要知道市場成交行情最直接的辦法，就是問仲介業者。可到法拍屋所在區域的仲介店詢問。 鑑價公司－可以找專門提供不動產鑑價服務的公司，打電話詢問該地區房子的價值，或是問銀行的不動產鑑價部門，可以得知大約的價錢。 管理員－法拍屋的大樓管理員或是鄰近居民都可能知道附近的房子賣出的價錢，如果同一棟房子有其他樓層要賣，或許可以從住戶或大樓管理員探知房價。如何實地勘察 : 光從相關的資料文件並不能完全判斷標的物狀況與價值，所以到房屋所在現場勘察是必要的動作，雖然法拍屋並不像一般房子一樣可以隨便進去看，但還是可以透過其他方面來了解屋內的狀況。另外，現場也有許多的線索需要蒐集。勘察工作的內容應該注意的重點：
對外交通狀況：跟市區或重要地區的交是否方便，附近是否有重要交通設施。環境品質：房屋所在地區的環境品質，包括環境衛生、噪音、空氣品質、居民素質。 生活機能：附近的日常生活所需的機能是否完善，例如：學校、郵局、醫院、市場、購物中心、休閒場所等。損鄰：鄰近是否有不良場所，例如墳墓、垃圾場、廟、殯儀館等。 住戶屬性：觀察左右鄰居是否為營業場所，左鄰右舍通常市主要競標對手，多問幾家可弄清楚情況，例如KTV、安親班等，並評估自己是否能接受。 勘察屋外狀況－是指居住空間以外的地方，雖然屋外對住戶日常生活起居沒有太直接的影響，但從居住品質來看，屋外的硬體、軟體設施都是應該考慮的重點。*建築外觀：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。*社區管理：如果是住宅社區，是否有保全管理。*公共設施：樓梯間,電梯等公共設施是否管理完善，有無保養，公共設施雜亂。 附屬增建有無在拍賣範圍 : (如違章建築)即為未辦登記之建築部份，如頂樓增建、透天房屋之增建。如不查明易造成拍定後，產權糾紛, 應特別小心, 絕對要搞清楚。 停車位有無他人佔用 : (由無分管使用約定) :停車位又分有獨立產權, 沒獨立產權, 各大樓管理方式不一, 也是絕對要弄清楚, 否則將來房子買到停車未糾紛才開始。 房屋租約情形, 涉及未來點交不點交問題 : 租約又分真租約假租約, 公證過的租約, 沒公證過的租約, 租金多少, 期限多長, 租客是何方神聖, 千萬馬虎不得.三、投標入門如何投標 : 萬事俱備，就只欠這臨門一腳了，第一次投標時難免心裡緊張，但只要事前的準備工作都做好了，至於得標與否，有時還是得憑點運氣，所以不用抱太重的得失心。投標流程 : 1. 標櫃打開－大約在開標（法拍公告上的拍賣時間）前３０分鐘，標櫃會打開以開放投標。2. 最終確認－你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。3. 投標書投入標櫃－將投標書連同保證金封存袋投入標櫃；如果你採取第一種方式繳交保證金，則將臨時收據黏貼在投標書上，一起投入標櫃。4. 停止投標－時間一到鈐響之後，就不能再投標。如何填寫投標書 : 投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處，由投標人免費索取，投標書上的事項必須仔細填妥，萬一填錯了，造成投標無效就白費工夫了。投標書的內容：案號－從法拍公告上找到案件字號，然後填入「案號」的地方。 投標人－投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號；如由代理人投標時，還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。 土地標示及願出價額－所要投標的土地標示，按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。 建物標示及願出價額－標的物的建物部分，按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫，並寫上你願意出的投標價，必須要高於公告的底價。 總價額－土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額，但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據，最好是把土地的價錢寫比較高，建物的價錢則只要高過底價一點即可，這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下，如果購入的價錢（也就是你得標的價錢）比你賣出時的土地公告現值高，就不須繳納土地增值稅。 投標書上的投標價額最好等到投標前看投標的狀況再寫上去。 如何計算投資報酬率 : 如果你買法拍屋是為了要投資，那麼就必須要計算出較精確投資報酬率。而在計算投資報酬率之前，你必須先估算購買法拍屋所需花的成本，以及投標後再轉售時，你可能出售的價錢也就是市場的行情。舉例來說，假設”你”最後以820萬元得標，之後再以980萬元的價格賣出，那麼”你”最購買這棟法拍屋的實際投資報酬率為多少 : 投資報酬率 ＝ 稅前淨利 ／ 總成本　 稅前淨利 ＝ 售價 － 總成本。計算投資報酬率：1. 計算成本費用 － 先把所有成本（包括投標價）加起來。 你”的總成本為： 投標價 ＋ 相關費用 ＝ 820萬＋ 2萬 ＋ 4萬 ＋ 20萬＋ 10萬 ＋ 2萬 ＝ 858萬（元）。2. 計算稅前淨利 － 將轉手賣出時的售價減去標購時所花的費用就是所到的淨利。稅前淨利 ＝ 售價 － 總成本 ＝ 980萬 － 858萬 ＝ 122萬（元）。3. 得出投資報酬率 － 投資報酬率 ＝ 稅前淨利 ／ 總成本 ＝ 122萬 ／ 858萬 ＝ 14.2%。所以”你”在這件法拍屋的投資中的報酬率為14.2%。計算投標價 : 如何計算投資報酬率 : 既然可以用購入時的成本和賣出的售價算出獲得的報酬率，那麼反過來說，如果在投標前能估算出所需花費的成本（不包括投標價）以及出售時可能的價錢，就可以憑自己所希望獲得的投資報酬率來推算出應該出的價錢。舉例來說，假設”你”要買法拍屋，看中一棟大樓，登記坪數３ ０坪 ，市價每坪約３５萬元，公告的投標底價是８００萬元，”你”估計相關的費用有：利息費約２萬元、契稅約４萬元、土地增值稅約２０萬元、裝修費約１０萬元、代書費用約２萬元。那麼，”你”應該以多少錢為投標價呢 : 投標價＝(市價 * 100 － 成本費用 * (報酬率 * 100 + 100))／(報酬率 * 100 + 100 )計算投標價：1. ”你”估算出除了投標價以外所需花費的成本費用，以及按照市場行情出售時可能的價錢。金額分別是：2. 市價＝ 每坪單價 * 坪數 ＝ 35萬元 * 30坪 ＝ 1,050萬元。成本費用（不包括投標價）＝2萬元 + 4萬元 + 20萬元 + 10萬元 + 2萬元 ＝ 38萬元。3. 估算自己想從中獲得的報酬率。可以先從法院公告的底價計算出最高的報酬率，以及投資可容忍的最低報酬率，通常抓在１０％，再從兩者之間選出自己覺得合理的報酬率。這時，”你”希望有１０％的投資報酬率。4. 投資報酬率 ＝１０％5. 將市價、成本、及投資報酬率的數值代入公式 ＝（1,050 萬 * 100－38萬 *（10% * 100 ＋ 100））／（10% * 100 ＋ 100）＝ 916.5萬 投標準備工作：1. 確認投標日－法院公告上記載的投標日期，一定要詳實確認。一旦錯過投標日期，不僅白忙一場，而且屬意的法拍屋也可能從此與你無緣。2. 開立支票帳戶－通常保證金是用銀行支票來支付的，所以在投標前，你必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行畫線即期支票。假如你已經有支票帳戶，直接跳至３。3. 填寫投標書－現在，大部分法院都採用保證金封存袋與投標書合一的做法，所以要將投標書及保證金封存袋上的資料填好。法院都備有投標書，你可以事先到法院去拿回來填寫。4. 繳納保證金－投標前，你必須先依照規定，開立支票（金額依公告規定），然後再將支票放進保證金封存袋中封好。建議你在投標日之前，多到法院投標室走一趟，實地了解一下投標的程序。開保證金支票時必須注意什麼 : 在正式投標前，第一個重要的動作就是繳納保證金，繳納保證金的方式有３種： 將保證金交給法院出納室，由出納室開立收據；將保證金裝入保證金封存袋，連同投標書一併投入標櫃； 通訊繳納。方式1：到法院出納室繳納保證金─1. 填寫繳納保證金申請書。保證金收據第３聯須妥善保存。等開標後，如果未得標，可憑收據領回保證金；如果得標，可換發正式收據。2. 證金直接繳交法院銀行代收處－將填好的聲請書，連同現金或銀行即期本票或畫線支票，直接到法院銀行代收處繳交。3. 領取收據－領取出納室開立之「收受拍賣保證金臨時收據」，一式三聯；第１聯由法院出納室存查，第２聯由投標人黏貼於投標書後，投入標櫃，第３聯由投人收執。方式2：保證金封存袋繳納─1. 參照公告上的內容，填妥案號及投標人姓名；如果有代理人則須填代理人及投標人姓名，並簽名蓋章2. 將銀行即期本票或畫線支票裝入保證金封存袋內封貼，並在封貼口蓋章簽名。3. 投入標櫃－開始投標時，連同填好的投標書投入標櫃。方式3：通訊繳納─將保證金支票，連同填妥的投標書妥為密封，以雙掛號信函於投標日前，寄達執行法院指定之郵政信箱即可。 繳納投標保證金, 開保證金支票時必須注意什麼 : 當你開立保證金支票時，必須注意支票的開立方式和內容，否則開出不合乎法院所規定的條件，開出的支票有可能無效，或是得重新開立，徒增自己困擾。開保證金支票的注意要點： 受款人：也就是支票上「憑票支付」的地方，最好寫你自己為受款人，而不是寫法院。支票上的受款人如果是執行法拍的法院時，在沒有得標的情況下，反而需要法院背書後，你才可以領回現金。發票日期：支票兌現的時間，至少必須在投標日期之前。例如：法院公告中規定投標日為６月８日，則開立的保證金支票必須在６月７日以前能夠兌現。畫線支票：支票左上角必須畫兩條平行線。 簽名蓋章：蓋章必須用你當初在銀行開戶留存的印鑑章。保證金票據必須以台灣銀行總行或法院所在地分行為付款人
繳交保證金聲請書的內容 : 如果採取親自到法引繳交保證金的方式，首先你要填寫「繳納保證金申請書」，填寫的內容大致如下： 受文者：執行拍賣的地方法院。 聲請人：繳納保證金的人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身分證字號等資料並簽名蓋章。 案號及案由：照法拍公告上的資料填寫案號及債權人、債務人。 拍賣日期：照法拍公告上公布的日期填寫。 保證金額：以大寫國字填寫。你可以事先到法院的服務台索取「繳納保證金聲請書」，拿回家填寫。如何申請保證金票據 : 除了直接到法院繳交現金之外，通常保證金是用銀行支票來支付的，假如你已經擁有支票帳戶，可以直接跳過，如果你沒有帳戶，就必須先在銀行開一個支票帳戶，並取得銀行即期本票或畫線支票。
開立支票存款帳戶１：帶本人的身分證及印鑑章，到銀行開支票帳戶。２：填寫「存戶建檔資料」、「支票存款往來申請書」、「印鑑卡」。３：開支票。要注意繳納保證金的支票必須是銀行即期本票或畫線支票。 投標當天應注意什麼事項 : 投標當天，在正式投標之前，最好還是先確認一下下列的事項，才不會白忙一場。確認事項：1. 身分證和印章是否帶齊。2. 確認正確的開標時間。3. 觀察投標人數。4. 確認投標室外的公布欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。法院同時拍賣的案件通常不只一件，想知道其他人投的是不是你看中的標的，通常經驗老到的人都會在投標前到公布欄去核對投標書跟法院公告的內容，這時你只要看有多少人很仔細地在看你中意的標的公告，就大概知道投標的人數有多少。多少人投標關係到你的投標價高低。如果人很多，競爭激烈，你的價錢可能就要稍微提高一點；相反地，沒人麼人投，價錢就不用訂得太高，不過還是要以你判斷的價錢及自己的財力為準。建議你在實際投標前，多去幾趟法院，實地了解投標時的情況。 如何開標 : 投標時間到之後，法官就會開始執行開標，宣布得標的人，念到你的名字，恭喜你得標了。
得標實況：1. 打開標櫃－鈴聲響起表示投標時間已過，這時，法官與工作人員到場將標櫃中的投標書取出。2. 法官開示投標書並朗讀－當法官念到你的名字，表示你得標了，法官會宣讀你得標的價錢，同時將保證金封存袋當眾拆開展示。3. 核對身分證件－確定在場投標人沒有人的投標價高過你的金額之後，便宣布你得標，法官會叫你到前面來，核對你的身分證件。4. 保證金支票背書－法官會將保證金支票取出，讓你在支票背後簽名背書，表示將支票轉讓給法院。5. 辦理得標手續－由工作人員幫你辦理得標手續，將得標證明及繳款書交給你。 0986-689-222

【法拍屋代標公司成功案例分享】~自住篇

【法拍屋代標公司成功案例分享】~自住篇
分類：房地產法拍屋
2008/06/07 23:28
【法拍屋代標公司成功案例分享】
(一)、【自住行】：屬於自已居住並不對外出售。
案例： 翁 小姐因從事髮廊工作所以租了間店面‧礙於每個月都要繳房租、等於替屋主養房子一樣，再加上父親從事冷凍食品須要空間大一點的房子，可是目前因店面生意不錯不敢隋便換地點怕老客户跑了，但因空間不輔使用所以另外承租一間房子當倉庫，沒多久屋主因她生意經營不錯所以房租約到期馬上調整一萬元。因老主顧都在附近所以她也就面對現実！！
因長年累積存款， 翁 小姐打算購屋置產，一來可以用看房東的臉色，另一方二間的租金可以付間屬於自己的房子‧和樂而不為，必再幫人養房子了。
(二)‧當翁小姐决定置產後馬上積極找房子，看了８個月的房子实在很累了、因為她要的產品市場上实在難找『地坪約６Ｏ坪因為後面要隔間讓父親堆放冷凍食品‧且要五間房間才夠用，還要能作生意的店面，還有能離原店面太遠‧否則怕老主顧跑了，價位鎖定在８ＯＯ至１ＯＯＯ萬元之間。重點是要市場邊，『跟父親生意和自己來店客』像這種產品市場也有‧但價位一定超過一仟萬。
(三)，經朋友介紹轉而認識，告知它以它的每月負担能力及預算可以在法拍市場上取得所需要的產品，一開始翁小姐對法拍屋相當反感！認為法拍屋就是風水不好才会被拍賣‧而且法拍屋問題重重都很複雜，它不敢拿一輩子的積蓄去賭？接下來我連續五天每晚利用她下班時跟她解釋何謂法拍屋？以及它的優缺點。而且我們是政府合法立案的公司，解釋了簽約條款之後翁小姐認為我們公司的契約對它很有保障‧所以約隔天簽約付保証金之後就交給我處理、篩選了許多案件‧終於在一個多月後找到適合翁小姐的條件，地坪７ ２坪 店面住家‧離原店面二百公尺‧正四樓，五間房，隔壁公園‧生活机能佳＇近市場‧帶翁小姐看過房子後非常喜歡＇底價６４８萬。之後調取該屋所有資料，發現持有面積中有一小塊國有財產局；約 三坪 。
(四)、就在我們跟國有財產局溝通時，半路殺出一個程咬金‧也就是我認識十多年的老朋友因為市場上有人宣傳此屋被拍賣，而且就在市場邊我朋友它往返很方便‧最主要的是他在市場上作水果批發，所以需要空間大來堆積貨品，當他來委託我時我己告之我己經受委託人代標此案；因朋友交往十幾年所以他很相信我的專業能力，因為我處理過他家二間房子、隔天他帶老婆來希望我代為處理此案，且願意加倍給我代標費﹛可是我還是堅持己見﹔後來他知道我無法接受它的委任只好找另家代標公司。
開標當天早上在廁所相遇，場面有點尷尬；只送它一句話【希望您得標】
當法官唱標時我的委託人心情即不穩定，一直怕無法拍定。可是當法官唱此案号共有幾個人参與投標，『我轉過頭跟 翁 小姐說声恭喜您』〔第六感〕出價最高者為………我起身到樓下透口氣順便抽根煙。拍定價為柒佰参拾陸萬捌仟玖佰陸拾捌元整。我的朋友剛好差我壹拾壹萬捌仟多元。它問 翁 小姐是否願意賣給他？ 翁 小姐當然不願意，因為這是她找很久才找到的【夢中的屋】
此相片是目前它們居住的店面，因礙於隱私權‧所以不便公告地址，
《交屋後翁先生馬上介紹東洋小魔女要我為其代標》

法拍屋代標公司成功案例分享~投資＆理財篇

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法拍屋代標公司成功案例分享~投資＆理財篇
分類：房地產法拍屋
2008/06/08 05:52
【法拍屋代標公司成功案例分享】
(二)‧投資＆ 理財型：屬於投資理財；整理後對外出售賺取差額。投資報酬率約１５％『短期致富者最佳投資商品』
案例：宝惠姐因從事壽險業跟我結識‧有天跟宝惠姐在商討投資理財這方面她說從事保險業１0年來所賺的錢都賠在股市上甚至連基金都賠錢！我把如何投資房地產致富的基本常識告知她，房地產致富的人太多了，全世界百大首富有七成是靠房地產起家的‧錢滾錢有人四年存款就多增加一個零。
一個月後宝惠姐來找我說她把股票、基金、全都賣了身上只剩下四佰萬現金而已。希望我能以我在房地產的專業經驗代替她操縱，首先我告之她法拍屋投資報酬率最快也是風險性最高的；但以我們的專業保障無風險、排除所有人為因素，因為房地產动輒幾佰萬甚至千萬所以除了專業知識要很充足之外‧实務經驗更不可少，作法拍市場要胆大心細‧近出法拍市場十八年看過很多案例，都是太自信導致自己房屋套牢‧或無法取得使用權‧甚至有六，七年的投資客觸法、誤觸陷井，勝枚舉。
Ａ、第一件投資案件：高級華厦，『綠海』此件第三拍底價227萬43坪沒車位，此案件屬於特殊‧第三拍市場上的投資客才發現〔因為它是新華厦〕屋齡才二年、透過管道拿到鑰匙開門進去看..嚇了一跳……除了一層灰層之外此屋的裝簧是我看過五萬間房子裡唯一令我撐目結舌的，連餐桌椅都是原木裁出來的完全沒有接縫點‧裡面的木材幾乎是檜木＇雕塑木全是名師之手，六台分離式冷氣連包裝有的都還沒拆，朋友來現場看床墊每個都約七‧八萬元之譜！「電視，音嚮還繞式一組四十幾萬，冰箱‧罩台都沒用過壁畫也是所資斐。」鎖定標的物之後知道本大樓都知道這間房子法拍。經問管理員得知已有三‧四個人來詢問！以專業知識知道此屋加上裝簧單價在十萬左右，告之宝惠姐此屋現况，打算把這一間當作投資第一次。看完此屋况後跟債務人母親協商並寫上切結書以十萬元買下所有遺留物。
Ｂ，接下來就是決定價錢‧合算投資報酬率‧若以市價便宜一成出售加上拍定金額和代標費，契稅，代書費‧仲介費，和一些雜支及十萬遺留費，價金該添到那裡才划算，開標前一晚和宝惠姐研討分析告知她若拍定報酬率多少，多久可以售出，結果她尊重我的專業，我打算【疊標】二拍底價284萬開標前二十分鍾我問她價錢可以接受嗎？宝惠姐只回了我一句話：【我相信您在這方面的專業】開標前五分鍾我把價位填寫好封投進票櫃‧心理想不要跑出一個盲劍客就好，否則拍定價位應該沒問題，玲声一嚮我一直禱告不要有盲劍客＇這時法官開始唱標；此案基地座落於……本件参於投標著共有１１位由某某某以出價新台幣289萬9仟….元得標現場有沒有比此價位更高者，否則宣佈由某某某出價最高得標‧聞後我馬上現場異議我們才是出價最高的；法官現場整理後問拍賣者何人馬上重新宣佈此件由宝惠姐以291萬8仟6百８拾８元整得標。到領票處才知本件有４位疊標，當場有一位熟悉的老標客笑者說我剛剛怎麼不放棄權益‧公寓標那種價錢如果会賺錢他頭要砍下來給我座、當場代書安慰我說他就是那種人‧以我對你們二個的瞭解我比較相信你的專業，。
C，因為為空屋所以當天我們就換鎖了‧宝惠姐看了此屋况高興的不得了馬上叫同事來欣賞『此屋是個男人幫這個女孩子買的，只有設定一百多萬‧但第二順位是這個男人的債權才設定三十萬，因為這個女孩子外面有男朋友所以才会來不及處理傢俱跟擺飾品，而且她若要賣此屋必定要前男友拿出清償證明才能買賣，可是這樣這個女孩子必定要跟前男友碰面』所以這是我在法拍市場上少見的，債物人還有分配款可以拿。
Ｄ，第一週收一組斡旋十萬買方是民意代表的女兒成交396萬，但三天後悔約，漠定。第二週也收一組地方聞人五萬但還是莫名其妙不買。第四週收一組五萬是安平工業區的第二代專門製造安全帽。也是突然不買。後來我覺得那些佛祖雕像怪怪的才請老師來看‧老師說你這些雕像不處理掉你的房子很難賣；因為前屋主修密宗和歡喜佛跟一些巫術…心想若能處理掉也好、老師開始喃喃自語二十分鍾後說這些佛像他帶走這樣房子就好賣了、好笑的是我問老師多少錢、他說三萬我心想殺個價就跟老師說二萬五就好；突然間看老師表情有點莫名其妙，她說 朱 先生你誤会了是我要給你三萬不是我跟你收錢、聽後心理偷笑了起來還有三萬可拿，後來宝惠姐覺的傢電把它賣了感覺空間比較大，所以傢電又賣了十六萬。第五週晚上接到一通買方的電話，因為它們剛剛看完隔壁棟大樓想順便看此屋，帶看完之後買方下斡旋八萬成交386萬。此案例前幾組漠定加上傢電賣出費用成本共計318萬此件扣除所有費用宝惠姐於二個月左右淨賺70幾萬。，
此，案件屬於投資＆理財 你不理財，財不理你
感謝宝惠姐從此之後成為本公司的投資理財客戶

南北房屋 住盈不动產仲介有限公司【夢中的屋】
冾：朱世陽 0986-689-222 0956-066-293

【法拍屋代標公司成功案例分享】~自住篇＋投資＆理財篇《不點交》篇!!!!!!!!

【法拍屋代標公司成功案例分享】~自住篇＋投資＆理財篇《不點交》篇!!!!!!!!
分類：房地產法拍屋
2008/06/09 00:18
【法拍屋代標公司成功案例分享】
自住＋投資＆理財≦ 不點交 ≧
『此案件經委託人同意，上網發表』
案例：委託人候小姐從事金融機関二十餘年，省吃儉用累績的錢近八佰萬‧加上先生屬於小型企業經營得體‧長年也頗有收獲‧因此有了置產的决定，候小姐鎖定了精華地區的店面價位在一仟五百萬以內，打算退休後靠出租店面的租金來作為生活費‧不希望看兒女臉色，而且租金要超過五萬元以上才夠兩個老人家花費， 從此侯 小姐跟 朱 先生開始展開『看厝族』花了半年的時間總是看不到理想的房子，好不容易上網看到一間很喜歡的店面可是價錢總是議不下來；從鄰居口中知道那是法拍市場標下來的。因此掀起了一個念頭就是尋找法拍屋‧因為候小姐本身就在銀行上班‧所以知道法拍屋產權保證清楚，而且便宜市價很多，但礙於法拍市場陷井重重，所以透過朋友介紹而認識、知道 侯 小姐需求的產品和投資報酬率後、簽任委託開始尋找標的物，半個月發現有件產品跟 侯 小姐的需求很吻合、拍完照片加上基本資料送給委託人看、她先生一看之後極度超喜歡，但我們告之此案件屬於不點交‧處理的過程会比一般點交案件來的瑣碎＇委託人說這就是它心理想要的產品；！鎖定之後我們開始調閱此屋的所有相関資料‧發現此屋查封筆錄看似單純＇其实背後有好多陷井，心想這案件的確相當棘手‧若不夠專業肯定掉近陷井裡，若不是高人指點一般縱使從事法拍專員也無法破解、查封筆錄很簡單：【建物為債務人自住，目前經營篁駿實業有限公司‧布莊，嗣第三人蘇佳伶９６，４，10稱‧其於95.4.30向債務人承租建物3.4樓‧租期自95.4.30至98.4.30止‧請自查，拍定後不點交。有增建部分可否辦理登記＇請自行處理。拍定後抵押權塗銷】「另債務人：楊明異」債權人陽信：2400萬
Ａ，經查第三人蘇佳伶租約三年。租金六仟元押金以信託方式給債物人六佰萬‧且經過﹔法律監証：蘇佳伶又將第四層樓租給某家電腦種公司租約方式【不定期租賃＝有公證】等於二房東‧一樓承租給某家慈善團體單位！屬於法人，承租人為法人之一。
Ｂ，告之候小姐此案背後有高人指點‧要破解以我的实務經驗申請強制點交絕對有可能，但是時間會茸長，可能要半年至一年的訴訟‧跟我的律師及地政士研究决定了二個方式進行強制點交【不點交的房子也可以申請點交】
Ｃ，距離開標前二十幾天我跟債務人接洽，希望能和平解决＇債務人說當然可以過要四佰萬搬遷費，因為它佈這個局以經一年多了，它詢問過很多專業人士，包含律師、法官、、等等，他有把握到第三拍債權人及法官也無法排除不點交屆時她要找人頭買回‧或者要買它的房子就是要付四佰萬的搬遷費，他相當有自信無法排除點交、否則我算過他要不是佈這個局他可辦理自用住宅優惠稅率可退近四佰萬，若跟銀行談妥一般可拿回三成退稅也就是一佰二十萬左右、但我相信他真的有很大的信心‧否則一般人会去賭這一佰多萬用放棄他的權利來跟佈這個局相比。
告知了委託人上訴情况，告之委託人我們决對有能力處理相関問題‧接下來開始準備進場的动作。《當時有另家代標公司一直積極的接洽委託人案件誏他們承辦，且費用才我的一半而已，或許連續幾天的洽談＇委託人相信我們的專業》
因工作関係所以常跑法院，每次都会遇見委託人她先生座在開標室作功課‧或許是總價很高他不放心想了解法拍怎麼添價及拍賣流程，每次我都会上去跟他打招呼並問有沒有懂的地方，他只是想知道拍定的案件都加多少％才会得標‧我告訴他每件案件都不一樣所以添加的價金也不一樣。
Ｄ，開標前一晚研討加多少價錢，南市金華路二段２６２号，地坪４ ５坪 ，面寬 ５米 多，有地下室‧四層樓，地點很漂亮‧南市主要幹道、紅綠燈旁，往南往北往東皆可看到此店面‧第一拍底價1557萬‧不點交。委託人决定加價五十萬，但又怕標不到‧所以另外一隻加價一佰萬(比較傾向此隻標)、夫妻兩決定加一佰萬，問我有何建解，是否加價夠多【我知道他們是誓在必得、因為委託人父母都很喜歡】
當我告之他們兩我決定的價錢之後差點讓他的們噴血，我分析給他們聽；第一、此案件屬於高總價，投資客会近場，自住的又不敢標。第二，它『不點交』背景又那麼複雜＇一般地政士除非專業法拍否則也另他們頭痛不知怎麼處理？第三，對方那麼自信要四佰萬元！一般人若近一步瞭解一定会等流標之後再近場把打八折的利潤給屋主，因為點交要排除困難申請強制點交須要時間跟專業。沒有幾個人有把臥打贏這場仗。縱觀以上三點我幾乎可以推算此次只有你敢近場，但又怕有人以底價應買‧所以我建議加價六仟元就好‧不要讓債權人也就是銀行多賺錢。夫妻兩聞後說我真的那麼把臥嗎？况且多加價得標性比較高‧我們是就可收費了嗎？我答說法拍市場近出十幾年我們作法跟別家代標公司不一樣的地方就是別家代標公司為了標不到所以会盡量叫客户加價這樣才有服務費收‧但以我們標了十幾年‧得標並不会有成就感，若跟第二，第三隻標差距愈小那才有興奮感，才顯得出我們的專業，連這種專業能力都沒有那十幾年不是都白混了嗎！
Ｅ‧開標當天下著雨‧投標室裡沒甚麼人，委託人帶了三隻標準備現場再决定。我提早九點就到投標室，一個人也沒有委託人帶父母親來、距開標前十分鍾、人陸陸續續進來、委託人還在掙札到底要投那一隻標，一看只剩下五分鍾我告之委託人投六仟元那隻標‧一定会拍中的‧玲声一嚮空氣中充滿凌靜的氣紛。等執行員整理好資料去請法官來唱標委託人父親一直說應該投加一佰萬那隻標、我除了無言以對之外突然壓力倍增。
好不容易等到這股唱標，當法官喧唱参與此案件的人共有一位出價者‧我總算鬆了一口氣。拍定價為1577.66萬元
在委託人一家沉溺於興奮的氣紛中我知道接下來的問題才是真正的挑戰！！！
Ｆ，１，拍定後我馬上寄存証信函給所有佔有人與債物人‧並向民事庭申請強制點交。(依実務經驗我知道第一次不點交案件申請點交一定会被駁回)果然沒錯官方式作法函文給我此案件於筆錄中詳載為不點交案件為何申請點交。
２，等收到存証信函退回通知書後，我以公示送達方式二度發函。
３‧主動連絡債務人和談『這時換我在佈局等對方动作』
４‧三度由律師行文主張所有權人的權利並要求對方於幾日內作出行為之表示。
５，對方不但收到地政士的函文‧及律師的法律主張，還有民事執行處的通知文。
６，對方漸感區於劣勢之下終於按捺不住主动找我談，對方找中信房屋高雄市新興區大港埔圓環加盟店，《專業法拍傅有國》來找我談搬遷費的問題，電話中我大概知道他要來的目的！在談判過程中，時，事，实及全權受任來談、價位敲定350萬‧全程被我誘出不該講的話、等他查覺有些問題時以為時太晚、因為全程錄音很清楚談及內容己經涉及『恐嚇嘞索』原本跟三位立委打算召開記者会控訴中信房屋專員配合債務人恐嚇取財350萬＇並移送調查局法辦！但礙於所有權人不想茲事體大‧所以保留法律追溯權。
７，在民事方面經過我們四個月的奮鬥：終於可以依強制執行法，【強制申請點交】債務人眼看大勢己去！要求所有權人讓他三天的時間搬房子。左鄰右舍知道此屋騰空交屋、有人告知所有權人願意以成本價多添一佰萬元購買此店面‧屋主當然肯賣，後來我聽聞附近有家販賣$$車的屋主加到二佰萬元但所有權人還是不賣。依拍賣此屋得目的『出租』但據我所知金華路有一段至五段《當初陳總統就是在這裡中彈的》為台南市主要幹道‧這段路豈碼有15家店面要出租的＇但因此案件地點相當漂亮，所以屋主自行貼出租 而已到一個月就被50嵐泡沫茶店所承租，總公司的人一來看喜歡的不得了；因為作泡沫紅茶加盟店不須要這麽大的坪數、而且點又明顯、所以總公司决定設在這裡，凡是要加盟50嵐的店要先來這裡學二個月才能開店據說目前已有400多家加盟店，聽說老闆是六年級生，果然行行出狀元！
感謝：候小姐願意提供此案例

房地產業者要特別小心！！！

房地產業者要特別小心！！！
分類：買賣房屋須知
2008/06/09 16:56
房地產業者要特別小心

發問者：
匿名
發問時間：
2008-05-28 12:29:21
解決時間：
2008-06-05 20:34:17
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[ 檢舉 ]
5/24上完工會的不動產經紀人課,老師剛好講不動產強制執行法....回家後接到債務人李X禕房子要被法拍的通知....法院民事執行處通知書清楚載明....我....是 抵 押 債 權 人...而李X禕是 債 務 人..李X禕是桃園市東X房屋...後改為中X房屋的負責人...他的老婆丁X媜...會計李X琮三人以投資土地為幌子...詐欺取財得逞我的血汗私房錢500萬元整....我已釋懷....我深信他們三人的父母子女兄弟姐妹會淂漸凍人寎或成為植物人.....現世報~~~~~為何我這麼生氣!!!!!請各位有玩法拍的大大....看清楚點....我是債權人...李X禕是債務人...不是我的房子被法拍!是騙我的人~~李X禕的房子要被法拍!我是第二順位抵押權人.我沒有收一毛錢利息...純粹是被詐欺取財.....雖然無法獲得清償,但希望他們都得到報應...今天我接到代書前輩的關心電話,說在透明房訊上看到我的名子????問我的房子怎麼了????...再次嚴正聲明,各位前輩大大們!!!!我是抵押債權人......拜託看清楚點....(這比被騙500萬元整更讓我心裏ooxxo).....無言~~~~~~~~~~~
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甲蟲 ( 初學者 5 級 )
回答時間：
2008-05-29 17:06:11
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１.聲請調查債務人財產聲請人即 ○○男 住○○○○律師債權人 ○○○○○○相對人即 ○○男 住○○○○ 電話:債務人 ○○○○○ 為聲請函詢稅捐机關調查債務人財產事:鈞院九＋○年度執字第○○號清償債務強制執行乙案‧債權人無法查報債務人財產﹔為此‧依強制執行法第１９條第二項規定‧請 鈞院函詢國稅局或准許債權人頁行向財稅中心查詢債務人之【歸戶財產查詢清單】，俾瞭解債務人財產狀況‧至感公便。謹 狀台灣○○地方法院民事執行處九十○年 ○月 ○曰債權人○○○2.聲明參與分配‧執行名義聲明 參與分配 (如同以上) 債權人○○○ 住○○○○○○○ 電話:為就 鈞院九＋○年度執○字第○○○號執行事件聲明參輿分配事﹕１、緣債務人○○○於民國○○年○月○日向聲明人借用新台幣○○萬元‧並且抵押設定○○○萬元‧訂明限○個月清償‧詎屆期迄未返還‧業經訴請 鈞院判決債務人應給付聲明人新台幣○○萬元及自○○年○月○日起至清償日止，按年利率百分之○計算之利息‧並確定在案。2.查債權人○○○與債務人○○○因○○○○執行事件；經查封債務人所有座落○○市○○路○○號房屋及其基地在案‧定於○○年○月○曰拍賣﹔為此‧爰依強制執行法第３２條第一項規定，於標的物拍賣終結之日一日前，聲明就上開債權金額參與分配、狀請 鈞院鑒核准予列入分配表‧以保權利ｏ謹 狀台灣○○地方法院民事執行處3.聲請發給債權憑證:(如同以上１) 為聲請發給債權憑證事:一 鈞院於○○年○○月○○日收受本件強制執行聲請。二 經一個月調查結果‧本件債務人確無財產可供強制執行；為此，爰依強制執行法第２７條規定‧狀請 鈞院鑒核，准予發給債權憑證，以資結案，俟發見有財產時‧再予強制執行，至感德便。謹 狀台灣○○地方法院民事執行處九＋○年 ○○月 ○○曰債權人 ○○○除此之外我也相信人會有現世報!!!只是甚麼時候報而已???這代沒報下一代也會遭受報應!!!
參考資料 朱世陽夢中的屋

目前台灣的房貸種類有哪些？

目前台灣的房貸種類有哪些？
分類：買賣房屋須知
2008/06/09 17:01
目前台灣的房貸種類有哪些?

發問者：
總統 ( 初學者 5 級)
發問時間：
2008-05-28 04:00:49
解決時間：
2008-06-06 15:53:04
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[ 檢舉 ]
請各位專業人士幫忙說明一下，目前市面上的房貸有哪幾種?請附帶內容說明，謝謝
最佳解答
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回答者：
甲蟲 ( 初學者 5 級 )
回答時間：
2008-05-28 04:53:23
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「買賣價金履約保證」為保障您交易安全請使用買賣價金履約保證制度，並指定南北房屋之特約地政士辦理登記手續。 消費者服務專線：06-213-3311為了維護交易的安全與秩序，南北房屋特別推出「買賣價金履約保證」，透過南北房屋簽約中心及僑馥建經公司站在公正第三人的立場來做好監控安全及流程控管的責任，並由僑馥建經給予保證書，為您的交易安全做更嚴密、更安全的把關。 一、「買賣價金履約保證」 買賣價金履約保證其特色係在不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。目前南北房屋合作之僑馥建築經理公司、即是以這樣的流程規劃，提供消費者不動產交易安全新模式，強調真正能彰顯消費者與不動產經紀業權益的三項特點:1. 本項交易安全係由與不動產經紀業無任何隸屬或投資關係的僑馥建築經理公司安全責管控，立場公正、鮮明並具專業素質。2. 買賣價金係依信託法的規範分帳列管，價金的管理具透明化與獨立性，強化價金管理的公正性與安全性。 3. 物件承作條件寬廣，作業迅速具實務彈性，並將主導產權作業的地政士，納入整體交易安全規範的運作機制內，使其交易輔助人的角色更具公正與獨立性。1.(指數型房貸)所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各銀行有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚2.(固定型房貸)這款房貸產品，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。3.(理財型房貸)所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓承貸戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，未使用時則完全不計息，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。 4.(理債型房貸)理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。5.(壽險型房貸)壽險型房貸，當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則銀行可拿到等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，承貸戶家屬可避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回6.(抵利型房貸)抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，存款的部份不計貸款利息也不計存款息，存款本身依舊在房貸戶名下。選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。適合希望手上同時留有部份資金作投資的人，也正因為如此，其利率往往比一般房貸，至少高出約一%。7.(回復型房貸)所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，只要憑著金融卡或支票，就可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。8.(遞減型房貸)遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率加碼計息。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。 9.(循環型貸款)貸款依還款方式可分為本息攤還貸款與循環型貸款，本息攤還貸款為核貸後依約定的貸款年限，按期攤還每期償還本金及利息；而循環型貸款則是指銀行核定一個額度，於額度內循環動用的貸款方式。10.(消費性貸款)銀行貸款主要分為消費性貸款及企業貸款這二項分類，消費性貸款又可分為房屋貸款、汽車貸款、信用貸款等產品。 「房屋貸款」主要因購屋需求，以房子為擔保品向銀行借貸，「汽車貸款」則為因購車資金需求，以車子為擔保品向銀行借貸，「信用貸款」個人資金需求以個人過往信用紀錄及財力證明向向銀行借貸。0986-689-222 skype:a098668922a1 夢中的屋
參考資料 朱世陽夢中的屋

法拍屋債權人承受債權額不足抵繳應繳價金?

法拍屋債權人承受債權額不足抵繳應繳價金?
分類：房地產法拍屋
2008/06/10 08:34
法拍屋債權人承受債權額不足抵繳應繳價金?

發問者：
小薇 ( 初學者 5 級)
發問時間：
2008-05-28 15:06:20
解決時間：
2008-06-07 15:13:01
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[ 檢舉 ]
債權人承受，若應分配之債權額不足抵繳應繳價金，債權人又不於法院所定期限繳納，會產生什麼問題？
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回答者：
甲蟲 ( 初學者 5 級 )
回答時間：
2008-05-28 20:36:46
[ 檢舉 ]
依照強制執行法９４條；若債權人有２人以上願意承受者、應以抽籤為之。!承受不動產之債務人‧甚應繳之價金超過其應受分配額者‧執行法院應限期命其補繳差額後‧發給予權利移轉證明書‧超過時間仍不繳者﹛再另行拍賣。但有未中籤者之債權人仍願按原定拍賣條件者依法可承受﹔不在此限！因此您若不於期限繳納者，就喪失您的權利！
參考資料 朱世陽夢中的屋

法拍屋點交與不點交案件18年實務經驗 (政府合法立案)

法拍屋點交與不點交案件18年實務經驗　(政府合法立案)
分類：房地產法拍屋
2008/04/27 18:15
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