【法拍屋代標公司成功案例分享】~自住篇＋投資＆理財篇《不點交》篇!!!!!!!!

【法拍屋代標公司成功案例分享】~自住篇＋投資＆理財篇《不點交》篇!!!!!!!!
分類：房地產法拍屋
2008/06/09 00:18
【法拍屋代標公司成功案例分享】
自住＋投資＆理財≦ 不點交 ≧
『此案件經委託人同意，上網發表』
案例：委託人候小姐從事金融機関二十餘年，省吃儉用累績的錢近八佰萬‧加上先生屬於小型企業經營得體‧長年也頗有收獲‧因此有了置產的决定，候小姐鎖定了精華地區的店面價位在一仟五百萬以內，打算退休後靠出租店面的租金來作為生活費‧不希望看兒女臉色，而且租金要超過五萬元以上才夠兩個老人家花費， 從此侯 小姐跟 朱 先生開始展開『看厝族』花了半年的時間總是看不到理想的房子，好不容易上網看到一間很喜歡的店面可是價錢總是議不下來；從鄰居口中知道那是法拍市場標下來的。因此掀起了一個念頭就是尋找法拍屋‧因為候小姐本身就在銀行上班‧所以知道法拍屋產權保證清楚，而且便宜市價很多，但礙於法拍市場陷井重重，所以透過朋友介紹而認識、知道 侯 小姐需求的產品和投資報酬率後、簽任委託開始尋找標的物，半個月發現有件產品跟 侯 小姐的需求很吻合、拍完照片加上基本資料送給委託人看、她先生一看之後極度超喜歡，但我們告之此案件屬於不點交‧處理的過程会比一般點交案件來的瑣碎＇委託人說這就是它心理想要的產品；！鎖定之後我們開始調閱此屋的所有相関資料‧發現此屋查封筆錄看似單純＇其实背後有好多陷井，心想這案件的確相當棘手‧若不夠專業肯定掉近陷井裡，若不是高人指點一般縱使從事法拍專員也無法破解、查封筆錄很簡單：【建物為債務人自住，目前經營篁駿實業有限公司‧布莊，嗣第三人蘇佳伶９６，４，10稱‧其於95.4.30向債務人承租建物3.4樓‧租期自95.4.30至98.4.30止‧請自查，拍定後不點交。有增建部分可否辦理登記＇請自行處理。拍定後抵押權塗銷】「另債務人：楊明異」債權人陽信：2400萬
Ａ，經查第三人蘇佳伶租約三年。租金六仟元押金以信託方式給債物人六佰萬‧且經過﹔法律監証：蘇佳伶又將第四層樓租給某家電腦種公司租約方式【不定期租賃＝有公證】等於二房東‧一樓承租給某家慈善團體單位！屬於法人，承租人為法人之一。
Ｂ，告之候小姐此案背後有高人指點‧要破解以我的实務經驗申請強制點交絕對有可能，但是時間會茸長，可能要半年至一年的訴訟‧跟我的律師及地政士研究决定了二個方式進行強制點交【不點交的房子也可以申請點交】
Ｃ，距離開標前二十幾天我跟債務人接洽，希望能和平解决＇債務人說當然可以過要四佰萬搬遷費，因為它佈這個局以經一年多了，它詢問過很多專業人士，包含律師、法官、、等等，他有把握到第三拍債權人及法官也無法排除不點交屆時她要找人頭買回‧或者要買它的房子就是要付四佰萬的搬遷費，他相當有自信無法排除點交、否則我算過他要不是佈這個局他可辦理自用住宅優惠稅率可退近四佰萬，若跟銀行談妥一般可拿回三成退稅也就是一佰二十萬左右、但我相信他真的有很大的信心‧否則一般人会去賭這一佰多萬用放棄他的權利來跟佈這個局相比。
告知了委託人上訴情况，告之委託人我們决對有能力處理相関問題‧接下來開始準備進場的动作。《當時有另家代標公司一直積極的接洽委託人案件誏他們承辦，且費用才我的一半而已，或許連續幾天的洽談＇委託人相信我們的專業》
因工作関係所以常跑法院，每次都会遇見委託人她先生座在開標室作功課‧或許是總價很高他不放心想了解法拍怎麼添價及拍賣流程，每次我都会上去跟他打招呼並問有沒有懂的地方，他只是想知道拍定的案件都加多少％才会得標‧我告訴他每件案件都不一樣所以添加的價金也不一樣。
Ｄ，開標前一晚研討加多少價錢，南市金華路二段２６２号，地坪４ ５坪 ，面寬 ５米 多，有地下室‧四層樓，地點很漂亮‧南市主要幹道、紅綠燈旁，往南往北往東皆可看到此店面‧第一拍底價1557萬‧不點交。委託人决定加價五十萬，但又怕標不到‧所以另外一隻加價一佰萬(比較傾向此隻標)、夫妻兩決定加一佰萬，問我有何建解，是否加價夠多【我知道他們是誓在必得、因為委託人父母都很喜歡】
當我告之他們兩我決定的價錢之後差點讓他的們噴血，我分析給他們聽；第一、此案件屬於高總價，投資客会近場，自住的又不敢標。第二，它『不點交』背景又那麼複雜＇一般地政士除非專業法拍否則也另他們頭痛不知怎麼處理？第三，對方那麼自信要四佰萬元！一般人若近一步瞭解一定会等流標之後再近場把打八折的利潤給屋主，因為點交要排除困難申請強制點交須要時間跟專業。沒有幾個人有把臥打贏這場仗。縱觀以上三點我幾乎可以推算此次只有你敢近場，但又怕有人以底價應買‧所以我建議加價六仟元就好‧不要讓債權人也就是銀行多賺錢。夫妻兩聞後說我真的那麼把臥嗎？况且多加價得標性比較高‧我們是就可收費了嗎？我答說法拍市場近出十幾年我們作法跟別家代標公司不一樣的地方就是別家代標公司為了標不到所以会盡量叫客户加價這樣才有服務費收‧但以我們標了十幾年‧得標並不会有成就感，若跟第二，第三隻標差距愈小那才有興奮感，才顯得出我們的專業，連這種專業能力都沒有那十幾年不是都白混了嗎！
Ｅ‧開標當天下著雨‧投標室裡沒甚麼人，委託人帶了三隻標準備現場再决定。我提早九點就到投標室，一個人也沒有委託人帶父母親來、距開標前十分鍾、人陸陸續續進來、委託人還在掙札到底要投那一隻標，一看只剩下五分鍾我告之委託人投六仟元那隻標‧一定会拍中的‧玲声一嚮空氣中充滿凌靜的氣紛。等執行員整理好資料去請法官來唱標委託人父親一直說應該投加一佰萬那隻標、我除了無言以對之外突然壓力倍增。
好不容易等到這股唱標，當法官喧唱参與此案件的人共有一位出價者‧我總算鬆了一口氣。拍定價為1577.66萬元
在委託人一家沉溺於興奮的氣紛中我知道接下來的問題才是真正的挑戰！！！
Ｆ，１，拍定後我馬上寄存証信函給所有佔有人與債物人‧並向民事庭申請強制點交。(依実務經驗我知道第一次不點交案件申請點交一定会被駁回)果然沒錯官方式作法函文給我此案件於筆錄中詳載為不點交案件為何申請點交。
２，等收到存証信函退回通知書後，我以公示送達方式二度發函。
３‧主動連絡債務人和談『這時換我在佈局等對方动作』
４‧三度由律師行文主張所有權人的權利並要求對方於幾日內作出行為之表示。
５，對方不但收到地政士的函文‧及律師的法律主張，還有民事執行處的通知文。
６，對方漸感區於劣勢之下終於按捺不住主动找我談，對方找中信房屋高雄市新興區大港埔圓環加盟店，《專業法拍傅有國》來找我談搬遷費的問題，電話中我大概知道他要來的目的！在談判過程中，時，事，实及全權受任來談、價位敲定350萬‧全程被我誘出不該講的話、等他查覺有些問題時以為時太晚、因為全程錄音很清楚談及內容己經涉及『恐嚇嘞索』原本跟三位立委打算召開記者会控訴中信房屋專員配合債務人恐嚇取財350萬＇並移送調查局法辦！但礙於所有權人不想茲事體大‧所以保留法律追溯權。
７，在民事方面經過我們四個月的奮鬥：終於可以依強制執行法，【強制申請點交】債務人眼看大勢己去！要求所有權人讓他三天的時間搬房子。左鄰右舍知道此屋騰空交屋、有人告知所有權人願意以成本價多添一佰萬元購買此店面‧屋主當然肯賣，後來我聽聞附近有家販賣$$車的屋主加到二佰萬元但所有權人還是不賣。依拍賣此屋得目的『出租』但據我所知金華路有一段至五段《當初陳總統就是在這裡中彈的》為台南市主要幹道‧這段路豈碼有15家店面要出租的＇但因此案件地點相當漂亮，所以屋主自行貼出租 而已到一個月就被50嵐泡沫茶店所承租，總公司的人一來看喜歡的不得了；因為作泡沫紅茶加盟店不須要這麽大的坪數、而且點又明顯、所以總公司决定設在這裡，凡是要加盟50嵐的店要先來這裡學二個月才能開店據說目前已有400多家加盟店，聽說老闆是六年級生，果然行行出狀元！
感謝：候小姐願意提供此案例